台北市新北市店面投資觀察

 台北市新北市店面投資觀察

（以下觀察為個人身邊實際市調，僅有少數案例可供我參考，偏頗是一定有的）

1.      二十五年前台北市買的店面租金收入輕鬆有投報率8~10%，跟當時的銀行放款利率差不多(租金稍高1~2%)，經過25年後，房子本身的價值上漲了3倍左右，換算成年化報酬率大約是年年漲9%，租金收入加上房價上漲的部分總共有每年17~19%的收入，若能等到都更，那都更後價值更高，難怪老一輩人永遠覺得投資房地產穩賺不賠。

2.      十年前新北市買的房子店面租金大約就降到投報率3~5%左右，經過十年後，房子本身漲價的幅度換算成年化報酬率大約是年年漲3%，可以看到已經是貼近著通膨指數了，租金加上房價上漲總共是一年6~8%左右，是大不如前了，十年前買房時的價格大概已經反應了都更後的期望價值了，所以就算被都更了增幅也有限。

3.      近五年在新北市買店面，租金已經少有3%報酬率，買台北市的店面則更低大約2%，若是15年內新大樓的店面投報率1.5%是常態，店面本身的價值大約是跟著通膨指數上漲，大約2.5%左右，所以投報率最高是5.5%，這五年間買房若是有都更潛力的那賣價絕對是已經包含在內了。

4.      以上觀察侷限在台北跟新北，可以看到房市越成熟的地區，投資店面的報酬率也越來越低，若手上有超過10年以上的店面穩定收租，算起來絕對是賺了55%以上，持有超過20年那獲利更是逼近400%，房產持有越久，獲利將會成指數型上升，但這已經是過去式了，只有在新開發的房市區域才有可能會有這樣的成長。

5.     現在的店面市場越來越難做，一是法規越趨嚴格而且檢舉很多，二是電商壓縮了實體店面的優勢，各大熱門商圈均有不少空店面，更不用說非熱門商圈了，房東若想靠著年年漲房租來維持利潤的成長，這是不可能的事，就算做到了也是殺雞取卵的生意，說真的有許多店面也是數十年房租沒漲過，老房東憑藉著過去二三十年房產本身價值成長數倍或許可以撐得住數個月甚至數年空店面的損失，但新的房東由於買房成本高漲，而且大多會貸款買，若沒後盾難以承擔沒有房租收入。

6.      有店面穩定收租的前提下最好不要賣，因為賣了絕對無法找到同樣好的投報率，而且買賣還要給房仲抽6%，賣了不想貸款的話只能開始往外縣市去找店面，或是貸款買更貴的店面，改成投資預售屋與住宅或商辦市場或許會好一點，但這我沒研究，無法多說。

7.     以後有再補充了。