台北市新北市店面投資觀察

 台北市新北市店面投資觀察

（以下觀察為個人身邊實際市調，僅有少數案例可供我參考，偏頗是一定有的）

1.      二十五年前台北市買的店面租金收入輕鬆有投報率8~10%，跟當時的銀行放款利率差不多(租金稍高1~2%)，經過25年後，房子本身的價值上漲了3倍左右，換算成年化報酬率大約是年年漲9%，租金收入加上房價上漲的部分總共有每年17~19%的收入，若能等到都更，那都更後價值更高，難怪老一輩人永遠覺得投資房地產穩賺不賠。

2.      十年前新北市買的房子店面租金大約就降到投報率3~5%左右，經過十年後，房子本身漲價的幅度換算成年化報酬率大約是年年漲3%，可以看到已經是貼近著通膨指數了，租金加上房價上漲總共是一年6~8%左右，是大不如前了，十年前買房時的價格大概已經反應了都更後的期望價值了，所以就算被都更了增幅也有限。

3.      近五年在新北市買店面，租金已經少有3%報酬率，買台北市的店面則更低大約2%，若是15年內新大樓的店面投報率1.5%是常態，店面本身的價值大約是跟著通膨指數上漲，大約2.5%左右，所以投報率最高是5.5%，這五年間買房若是有都更潛力的那賣價絕對是已經包含在內了。

4.      以上觀察侷限在台北跟新北，可以看到房市越成熟的地區，投資店面的報酬率也越來越低，若手上有超過10年以上的店面穩定收租，算起來絕對是賺了55%以上，持有超過20年那獲利更是逼近400%，房產持有越久，獲利將會成指數型上升，但這已經是過去式了，只有在新開發的房市區域才有可能會有這樣的成長。

5.     現在的店面市場越來越難做，一是法規越趨嚴格而且檢舉很多，二是電商壓縮了實體店面的優勢，各大熱門商圈均有不少空店面，更不用說非熱門商圈了，房東若想靠著年年漲房租來維持利潤的成長，這是不可能的事，就算做到了也是殺雞取卵的生意，說真的有許多店面也是數十年房租沒漲過，老房東憑藉著過去二三十年房產本身價值成長數倍或許可以撐得住數個月甚至數年空店面的損失，但新的房東由於買房成本高漲，而且大多會貸款買，若沒後盾難以承擔沒有房租收入。

6.      有店面穩定收租的前提下最好不要賣，因為賣了絕對無法找到同樣好的投報率，而且買賣還要給房仲抽6%，賣了不想貸款的話只能開始往外縣市去找店面，或是貸款買更貴的店面，改成投資預售屋與住宅或商辦市場或許會好一點，但這我沒研究，無法多說。

7.     以後有再補充了。

HQPlayer Desktop 4 + ifi ZEN One Signature DAC

 

筆記記錄一下
HQPlayer Desktop 4 + ifi ZEN One Signature DAC

 

ifi ZEN One Signature DAC圖

這台ifi ZEN One Signature DAC 算是我買的第一台USB DAC，小小一台，因為他可以支援到DSD256，心癢就買了HQPlayer Desktop來搭配使用，當時升到DSD256並不覺得有太大差異，聲音不管有升頻沒升頻都不怎麼樣，所以它被我冷落在一邊非常之久。

HS02圖

後來買了Topping HS02 USB隔離器，有嘗試加上HS02後，嗯聲音有好一點點，但還是不夠吸引我，之後又上淘寶買了5V跟USB介面的超級法拉電容濾波器，先是接上DAC的5V輸入，聲音有變厚一點，比較抓耳，好聽一些，再來加上USB 5V在USB線跟HQP NAA之間，嗯嗯嗯恩恩，好聽非常多，比加上HS02的聲音更好，明顯是可以讓我老婆說好聽的聲音。

注意：用超級法拉電容濾波在USB線中間後，雖然聲音變很細膩濃郁，好聽很多，但容易在HQPlayer 撥放音樂前發出一個細微的突波聲，目前是無解

超級法拉電容濾波器圖

DC5V

USB 5V

我的擴大機是Kinki Studio的EX-M1+綜擴，原本我都是接RCA輸入進綜擴前級來做音量調整，但最近都是邊工作邊聽，大多是小音量(小於70dB) 當背景音樂，這時候就覺得很多細節都聽不太清楚，剛好看到論壇上有人說HQP的數位音量控制非常的好，剛好我這台綜擴有bypass的功能可以DAC直接進後級（後級的Gain是26dB），我接線一改，聲音一出來先被音量嚇到，因為HQP -10dBFS 喇叭出來的音量太大，音量慢慢往下調，調到-40dBFS，這時候音量大小適中，放著慢慢聽，很明顯的聲音的細節多了非常多，音量再往下調到HQP -45~-50dbFS，一樣細節很清楚，而且低音的量也相當足夠，看來中間經過一個前級反倒多了很多失真，而且當我跳過前級直入後級的時候，隨便換一條RCA線都可以聽出聲音的不同，這倒是新發現，以前還真不覺得RCA線有差

 

我的HQP Desktop 4 搭配ifi ZEN ONE Signature的配置如下：

Mode: SDM(DSD) 256

Filter: sinc-S

sinc-S 蠻萬用的Filter

sinc-L 聽古典非常好聽

Shaper: ASDM5ECv2 

48k有打勾

這台DAC的晶片是Burr Brown PCM1793 24bit, support to DSD256

Fanless mini PC as HQP NAA

擴大機：Kinki Studio的EX-M1+綜擴

喇叭：LALS Classical 12EX

我就用這樣的配置持續聽了4個月，到目前為止還算滿意，未來還是希望能夠升級DAC，目標是Holo Audio May, Spring or Cyan，看能存多少錢就買哪一個等級的DAC。

 

 

 

DS ECL80/6AB8管機套件 裝機筆記

DS 新手練習專用的ECL80/6AB8教練機

參考裝機報告

搭棚別怕之5965直交2A3簡單搭棚報告--基礎篇 by hn702906

搭棚別怕之5965直交2A3簡單搭棚報告--實作篇 by hn702906

搭棚別怕之5965直交2A3簡單搭棚報告--電源篇 by hn702906

我的理解是：ECL80/6AB8管機套件的整流是二極體全橋整流，然後6AB8是拿來當作信號管跟功率放大管

A. 一些BOM跟電路圖不同的地方：

1. 二極體

BOM：1N4004 

電路圖：1N4007

（套件內是1N4007，耐壓更高）

2. 陰極旁路電容

BOM：1000uf/50V

電路圖：820uf/53V

(已與李兄確認改為1000uf)

3. 濾波電阻

BOM：3W/500R

電路圖：3K3

套件內是5W/500R

已與李兄確認改為5W/500R，3K3壓降會太大

4.燈絲平衡電阻

BOM上有兩顆燈絲平衡電阻，若有哼聲就要接在燈絲跟地之間。

燈絲的接法沒有畫在電路圖上。

B. 電路圖上沒有畫燈絲怎麼接，將變壓器的次級抽頭6.3V-0V接到6AB8的燈絲4, 5腳，沒有方向性(交流)。然後燈絲平衡電阻接在燈絲跟地之間，樣品照片的燈絲沒有接平衡電阻，但報告上有寫要接燈絲平衡電阻，我看BOM表上的是1/2W 470RBOM上只有兩顆燈絲平衡電阻，左右聲道需要共用。(不會哼就不用接)

C. 全橋整流濾波後的電壓計算公式為 Vin * 1.414=225v*1.414=318v，電路圖上的電壓標示是有負載下去量的，所以不一樣。

D. 示範照片內的是用整流子，套件內是用四顆二極體來兜

E.  6AB8腳位

a=Anode=陽極

g1=Control Grid=控制柵級

k=Cathode=陰極

h=heater=燈絲

6AB8是三級管跟五級管複合管，共用陰極

F. 先搭電源跟濾波的部分，搭完上電量各點電壓

都是306V

沒負載是正常的吧?

對

管子插上去就會變了

有負載有通就會有變化

差上管子後量B+，陰極電壓

G. 跟李兄的一些對話做紀錄：

請問一下若左右聲道共用一個退交連電容下地，這樣子兩聲道的聲音不會互相影響嗎？

退交連是主濾波電源的延伸

若要這樣講的話那最好是二組濾波

邏輯是這樣

要發燒可以做二組

這以前我們都玩過了，除了零件加倍之外影響有限

Mono-Mono獨立電源的做法

都裝好後量各點電壓發現腳位1跟3的電壓會跳動，拿掉一個真空管後就不會跳動，判斷應該是共用退交連電容的問題，要去買兩顆100uf/350V電解電容來把退交連電路左右聲道分開處理。

H. 請問一下接OPT有方向性嗎？7k歐姆跟0點，紅線跟黑線 --> 7K紅線接真空管腳位6

I. 一些對話紀錄

請問一下若左右聲道共用一個退交連電容下地，這樣子兩聲道的聲音不會互相影響嗎？

退交連是主濾波電源的延伸

若要這樣講的話那最好是二組濾波

邏輯是這樣

要發燒可以做二組

這以前我們都玩過了，除了零件加倍之外影響有限

Mono-Mono獨立電源的做法

VR柄朝自己，腳向上，左到右是IN-OUT-GND

要確定是對的

各極電壓量好寫在紙上面

比對一下

你可以調整陰級電阻讓電壓高一點點都可以的,聲音也會大些

這要具體的調整

還有一個問題是，音量調最小，沒有輸入音源的情況下，喇叭仔細聽有個低頻嗡嗡聲，這是不是就要加上燈絲平衡電阻？-->對

接前級就把VR轉最大就好了

不用拆VR

J.調整陰極電阻

調下面那個，那個可以用一個VR去轉

VR可以用500歐姆的

改大或改小會讓陰級電壓有變化，整個電流也會改變，聲音大小也會不同

都苦以試試，不會壞，因為有200R檔著

管子很耐操的，不像晶體

K. 感言

人生第一台自己搭棚的6AB8真空管機，上一台自己裝的3886擴大機是20年前，當時只裝卻沒去了解電路原理，這次裝的是教練機套件，電路簡單易懂，還有 李宜澄  李兄非常非常有耐心的回答我私訊的每一個問題，讓我受益良多，學習起來很愉快，感謝李兄跟這個社團，算是自己40歲的一個重新開始吧！

補充

都裝好後，電壓都量後，發現B+屏級跟陰極的電壓都在上下跳動，還是接了喇叭測試，聲音正常，但不大聲，接86db的喇叭VR轉最大聲用手機的db meter測量大約75db，聲音也覺得還好不吸引我。然後有很小的嗡嗡聲，要耳朵靠近才聽得到。

因此，第一個要解決的是電壓上下跳動的問題

試了

- 將退交連電容左右聲道分開，改成100uf/450V的兩顆，無效

- 將退交連電容拆下，換到濾波電容，把原本47uf/500v的兩顆電容換成100uf/450V的兩顆電容，無效 （但是低頻有多一點，若是併一個小的0.1~0.47uf的在100uf上面可以加點高音，因此我留著這個改動）

- 把2腳的輸入阻抗電阻直接下地，無效

- 把150R的陰極電阻換成500VR，直接下去調整VR調到電壓不跳動穩定電壓，最後調成右聲盜用329R, 左聲道用438R，李兄說二支相差50歐是管子本身內阻的問題，這樣很好了。

以上解決後，接著把22uf退交連電容裝回去，開機聽聲音

恩，很好聽，比原本好聽多了，86db喇叭最大音壓大約為80db，一瓦都不到，但聲音細膩，鰻悅耳的。

筆記：我們做的是調整工作點，一個好的工作點才是最重要的

是現在我們所調整的讓管子在這個電壓和電流很合理的環境下工作

就跟炒菜一樣

調料要調好就會好吃

所以你可以在這次的經驗中學到,不是一味的換補品就可以解決

[音響] Roon + JPLAY FEMTO

2024-01-29 紀錄

　　2023這一年來我都用Roon Nucleus --> USB DDC (Topping U90) --SPDIF--> DAC 來管理跟聽音樂，曾經試過用RPI4來當Roon Bridge接DDC播放，但聽不出差別，我主要的DAC只支援到96Khz/24bit，也不支援DSD，不適合玩HQP升頻，直到最近手上有台閒置的小電腦，剛好看到有人在玩JPLAY說聲音很好，就花了兩天搞定了Roon + JPlayFemto，結果發現很多細節、空間立體感都跑出來了，好清晰的聲音，連我老婆在房間折衣服都跑出來問我改了什麼，看來要刷卡買下了(PLAY FEMTO is 149EUR and includes also JPLAY Classic.)。

總結在前：我沒有花太多錢在改善數位播放的品質，之前也是覺得手上的Roon+DAC還是比不上CD Player的聲音，沒想到JPLAY確實讓我的數位播放訊源的品質提升許多，它能釋放出電腦播放音樂的能力，配合ROON使用不僅有完善的音樂介面，還有更好的音質，若手上有舊的DAC不能玩HQP升頻的，拿來搭配JPLAY是不錯的選擇。

以下是我的安裝步驟跟說明：

JPLAY 在我寫這篇文章時的Latest version是7D，分成兩個主要程式

一個是JPLAY Classic，一個是JPLAY FEMTO

JPLAY Classic包含JPLAYmini播放器和JPLAY驅動程式

JPLAY FEMTO包含JPLAY femtoServer、 UPnP 媒體伺服器和 JPLAY FEMTO UPnP 渲染器

ROON可以整合JPLAY或是整合JPLAY FEMTO （JPLAY真的蠻冷門的，討論區相關文章只到2019年）

根據官網的討論串，不少人覺得整合JPLAY FEMTO的音質比整合JPLAY要更好一些

ROON + JPLAY的方式可直接參考官方手冊，方法很簡單，我簡略寫如下：

架構圖(單機模式)：

Step 1. 準備一台PC電腦，最好是無風扇的系統，硬體想一次到位的可以參考這位大師的分享與超長討論串，我則是廢物利用，沒有那麼講究。用日常生活在用的現成電腦也可以，不過JPLAY一直建議用專用電腦。

Step 2. 安裝精簡版Windows 10 (不一定要，有現成windows 10也可以)

Step 3. USB DAC或者是USB DDC接上電腦，安裝好驅動

Step 4. 安裝Roon Bridge，去官網下載最新的，裝好後執行，到右下角RoonBridge圖式點選把Launch at startup?打勾，這樣開機就會自動執行。

Step 5. 下載JPLAY Windows版，以系統管理員身分安裝，試用版可以免費用21天，過期後若再撥放聽說會不定時中斷音樂！

Step 6. 

安裝過程中出現optimize for single PC option 選項的時候，若想用後面寫的雙機模式，就選Disable，不然可以選Enable。

安裝過程中出現 Select the folders with your music files:  我隨便選一個目錄給它，因為我用Roon來管理跟撥放音樂。或是直接點Next就可以跳過。

Step 7. 裝好後，右下角Tray會出現JPLAY的圖式，雙擊打開Setting，第一次Setting完一定要重開機。

JPLAY參數說明 （我只寫我有改的，其餘的可參考官方手冊 或是台灣早有前輩整理）－

• Playing via : 要選擇你的DAC or DDC，每個人的驅動不同，有分成KS(Kernel Stream)、WASAPI、ASIO

官網手冊上寫的意思是：KS 是 Windows最好最棒能用就用

• Engine: Classic, Xtream, ULTRAStream

官網手冊上寫的意思是：...ULTRAStream是最佳音質...

• DAC Link: 1-1000Hz （這是最重要的參數）

官網手冊上寫的意思是你的DAC能用越大越好，我看討論區都說能用到200Hz就要謝天謝地了，怎麼測試呢？先設到700Hz然後撥撥看音樂能撥沒斷斷續續就是可以用，不能撥就往下調整然後反覆測試。 

我手上的Amanero USB DDC是有測到100Hz沒問題，然後我也有一台Topping U90 DDC，就是用XMOS 並使用 Thesycon 驅動程式的 (UAC2) DAC，設到700Hz沒問題。對了，也有人喜愛低頻率的傳送 (5, 2.5 & 1Hz)，大家自己多測試吧 

更新2024-01-29：我目前測試DDC Topping U90 跟 DAC iFi Zen One Signature 都可以開到1000Hz, 跟沒用JPLAY前的聲音差異非常大，聽古典非常非常銳利清楚。

更新2024-02-02：1000hz是解析非常高，若電腦Windows不夠精簡，電腦內的雜訊太多的話，小提琴的聲音會很毛躁。這時候改為1Hz就美聲許多，也比較沒有毛躁的問題，但解析度也會下降(個人感覺)。

 

•  Hibernate mode: OFF,ON  (剛開始測試階段不要開，開了電腦很可能不能用)

官網手冊上寫的意思是為了音質好，能開就開，不過開了不保證你的電腦還可以使用

對於單一 PC 設定中的 JPLAY Classic，需要將 USB 記憶棒插入 USB 連接埠才能開始播放 - 拔出記憶棒將是停止播放的唯一方法。 JPLAY FEMTO 不需要 USB 記憶棒。

Step 8. 去Roon的Settings -> Audio -> 找到你新裝好的電腦(必須連到內網)，應該就會看到JPLAY Driver了，Enable後就可以用了。

Step 9. 選了JPLAY後撥放音樂若一直無法亮燈，那就要調整DAC Link然後再試試，或是重開JPLAY的電腦試看看。

Step 10. 我一開始也是不太順，Roon都無法順利透過JPLAY撥放，後來重新安裝了DDC驅動後，重開機就好了。下面是順利撥放的訊號路徑：

接下來，既然討論區說JPLAY FEMTO更好聽，那一定要挑戰一下ROON + JPLAY FEMTO的方式，我是參考JPlay官網上的這個討論串

架構圖：

我建議先完成ROON + JPLAY的整合（上面的Step 1~10），然後再來整合JPLAY FEMTO，等JPLAY FEMTO整合好後，可以把RoonBridge關閉或是移除。

要整合Roon+JPLAYFEMTO需要透過squeeze2upnp這個程式，這個程式可以裝在Step1的電腦上跟JPLAY同一台，或是另外找台電腦來裝，聽說squeeze2upnp的loading頗高，能夠跟JPLAY的電腦分開會比較好。

接續著上面的Step

Step 11. 在另一台電腦上（需要在同一個區網內），去下載最新版的UPnPBridge，我這次抓到的版本是UPnpBridge-3.3.4，解開來，到UPnPBridge-3.3.4\Bin內，進入cmd line，注意一開始是沒有config.xml的，要自己Create。

快速進入該目錄的cmd方法：直接輸入cmd 後按Enter

Step 12. 在cmd line內輸入 squeeze2upnp.exe -i config.xml ，會自動創建一個config.xml，然後把按Ctrl+C中止squeeze2upnp.

Note: 若一執行就出現MSVCP140 與 VCRUNTIME140 的 DLL 遺失錯誤，那記得去下載Microsoft Visual C++ 可轉散發套件，X64跟X86的版本都裝就可以了。

Step 13. 用記事本編輯config.xml

<roon_mode> 

把roon_mode從0改成1

<roon_mode>1</roon_mode>

 

<sample_rate>96000</sample_rate> 

請改成符合你DAC支援的最高值 

 

<mode>

預設是auto,也就是full processing, 這功能會在PC2上先將Roon送過來的碼流轉檔到mp3, aac, flac or pcm/wav/aif 然後再送到JPLAY。若改為thru 可以走Pass-through模式，也就是squeezeupnp不做任何轉檔直接轉送到JPLAY，但這個的相容性問題比較多，要tune比較多參數，若用了不成功，請改回auto (Full processing)

<mode>auto</mode> or <mode>thru</mode>

  

<stream_length>

若開了Pass-Through模式，這個參數我要改成-2才能成功 (預設值是-3

<stream_length>-2</stream_length>

存檔

Step 14.  這一次直接執行squeeze2upnp.exe，應該就可以跑起來了，跑起來應該可以看到有抓到JPLAY FEMTO的IP，這樣應該是沒問題了。

Note : 我一開始執行會出現UPnP init failed: -201的錯誤，我搜尋了半天找不到解法，後來居然發現是因為Windows 10/11中文版的網路介面卡用中文當名稱的緣故，改為英文名稱即可，圖式如下：

Step 15. 去 ROON設定畫面Settings -> Setup -> Enable Squeezebox support -> YES

Step 16. ROON設定畫面Setting ->Audio -> Squeezebox -> Enable (可輸入你喜歡的名字，像我就輸入JPLAY FEMTO方便辨識)

Step 17. 接著就可以試著選JPLAYFEMTO撥放音樂試試看了，順利的話就可以看到秒數有在動，然後Signal path有亮起來如下：

Step 18. 參考用，Roon跟JPLAY的論壇內有人建議把Use FLAC compression關閉，說聲音可能會比較好。

Step 19. 等都設定完成都測試OK，若只想用JPLAY FEMTO不需要JPLAY了，可以去把RoonBridge移除，然後去JPLAY Setting把Hibernate 設定成ON，再試播音樂看看若一切OK就大功告成。

2024-01-31更新 （先做簡易筆記）：

跟Roon整合一樣可以用JPLAY的雙機模式

JPLAY雙機模式的優點：

所有的 CPU 消耗（載入、解壓縮、DSP 等）都與 Audio PC 完全隔離，Audio PC 只能看到透過網路傳入的音樂位元。

做法如下：

架構圖

Step 20. 在PC2上一樣安裝JPLAY Femto，讓PC2成為JPLAY的Control PC，PC1變成單純的Audio PC。(make sure to disable ‘optimize for single PC option’ in the setup!).

Step 21. On Audio PC please skip the step for selecting music library (just click ‘Next’). Also on Audio PC disable JPLAYfemto service in Services.msc (or by running this command from CMD.exe: sc config JPLAYfemto start= disabled)

Step 22. open JPLAY Settings panel on Control PC and click on the button next to Audio PC until you see Search my LAN for JPLAY: click OK to initiate search.

Step 23. If both PCs are in the same network you should see a message Found JPLAY on 1 computer. Click OK, reopen JPLAY Settings and you should be able to select your AudioPC and adjust all parameters remotely from the Control PC. Do not open JPLAY Settings on Audio PC!

END